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居间合同之徐某的买房风波

基本案情



2017年6月6日,房屋产权人刘某到多家房屋中介公司挂牌销售其所有的楼房一套。2017年6月20日,“爱家”房地产经纪有限公司带徐某看了刘某欲出售的该套房屋。2017年7月6日,“安居”房地产顾问公司带徐某之妻李某看了该房屋;2017年7月20日,“爱房”中介公司带徐某看了该房屋,并与徐某签订《房地产求购确认书》。该《确认书》中约定:徐某在看过该房产后六个月内,徐某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与徐某有关联的人,利用“爱房”公司提供的信息、机会等条件但未通过“爱房”公司而与第三方达成买卖交易的,徐某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向“爱房”公司支付违约金。
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当时“爱房”公司对该房屋报价165万元,而“安居”房地产顾问公司报价160万元,并积极与卖方协商价格。

2017年8月8日,在“安居”房地产顾问公司居间下,徐某与原房产所有人刘某签订了房屋买卖合同,成交价158万元。后买卖双方办理了房屋过户手续,徐某向“安居”房地产顾问公司支付佣金1.6万元。

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“爱房”房产公司知晓徐某与刘某签订房屋买卖合同后,将徐某诉至法院,其认为被告徐某利用“爱房”公司提供的房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方刘某直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令徐某按约支付“爱房”公司违约金1.65万元。


判决结果




法院经审理后认为,“爱房”公司与徐某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,该《确认书》中禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金。该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。
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本案中,原产权人刘某通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,徐某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,徐某并没有利用“爱房”公司的信息、机会,故不构成违约,对原告“爱房”公司的诉讼请求不予支持。


裁判要点


房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。


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